招商局集团有限公司（以下简称招商局集团）积极（jí）贯彻落实党中央、国务院关于防（fáng）风险、去杠杆、稳投（tóu）资、补短板决策部（bù）署，在集团层面建立公（gōng）募REITs战略发（fā）展体（tǐ）系，通过（guò）公募REITs推（tuī）动盘活存量资产、扩大有效投资，有力推动集团高质（zhì）量发展和现代化基础设施体（tǐ）系建设（shè）。 

打造公募REITs上市平台的主（zhǔ）要做法 

招（zhāo）商局集（jí）团明确以公募（mù）REITs推动产（chǎn）业发（fā）展、优化（huà）资（zī）本运作、实现资（zī）源整合的战略目标，通过集团牵头、各板块协同配合，构（gòu）建轻重结合（hé）的产业模式（shì），取得较好成效。

践（jiàn）行产融（róng）结合，推进（jìn）内部协（xié）同创造新价（jià）值。招商局集团作为国有（yǒu）资本投资公司，所（suǒ）属业务丰富多元。其（qí）中，实业（yè）板块（kuài）拥有港口、仓储物流、高（gāo）速公路、产业园区、保障性（xìng）租赁住（zhù）房等（děng）大量基础设施资产；金融板块的证（zhèng）券公司、基金公司、银行、保险公司、私（sī）募投资机构等，可（kě）担任公募REITs的（de）财务顾问、管理人、托管银行、投（tóu）资机构、做市商以及Pre-REITs投资机构、资（zī）产培育期资（zī）金支持机构等关（guān）键角色。实践中，集团（tuán）加强（qiáng）两大板块内部协（xié）同，推动实（shí）业板块（kuài）实现（xiàn）增长方式（shì）“由量向质”、业务结（jié）构“由重入（rù）轻”的转变，形成金融板块（kuài）全链条参（cān）与的公募REITs生（shēng）态，取得了较好的以（yǐ）融促产效果。 

积极抢抓机遇，搭建多种（zhǒng）公募REITs上（shàng）市平台。招商局集团紧跟市（shì）场（chǎng）趋势及政（zhèng）策导向，2019年在（zài）香港（gǎng）发（fā）行央企首只境外REIT招商局商（shāng）业房托（1503.HK）。2020年4月我国公募REITs政策出台后，迅速开展公募REITs政策研（yán）究及方案讨论，加强与（yǔ）监（jiān）管机（jī）构沟（gōu）通协调。2021年6月，博时（shí）招商蛇口产业园封闭式（shì）基础设施证券投资基金（以下简称（chēng）蛇口产园REIT）作（zuò）为全国首批基础设施（shī）公募REITs中唯（wéi）一（yī）的央企项目在（zài）深交所（suǒ）发（fā）行上（shàng）市（shì）。2022年9月，蛇口产园REIT又申请扩募，并于2023年3月获批，6月正式上市（shì）。目（mù）前，招（zhāo）商局集团（tuán）已完成境内外商业不动产和产业园资产（chǎn）双REITs平台（tái）搭建，正在（zài）推进高速公路（lù）、仓储物（wù）流和（hé）保障性租赁（lìn）住房资产的公募REITs申报。未来还将进一步（bù）研究港口等符合公募REITs要求的资产（chǎn）上市，以实现多（duō）种资产类别（bié）的公募REITs上市平台共同发展，构建轻重（chóng）结合的产业（yè）体系，切实体现作为国有资本投资公（gōng）司的定位（wèi），为未来发展奠定良好（hǎo）基础。 

多环（huán）节参与发行（háng）及（jí）运营，实现多重（chóng）经济收益。在蛇口产园REIT发行（háng）阶段，集团所属招商蛇口通过出售旗下产业园（yuán）资产相关权益，获得税后收益14.58亿元，实现优（yōu）质资产重新定（dìng）价盘（pán）活。蛇口产园REIT上市（shì）后，招商蛇（shé）口（kǒu）所（suǒ）属招商创业和（hé）招商（shāng）物业分别作为（wéi）蛇口产园REIT的运（yùn）营（yíng）管理机构和物业管理机构，可获取稳定（dìng）的运营管理及物业（yè）管理收（shōu）入。同时，招商蛇口作为（wéi）原始权（quán）益人，持（chí）有32%的蛇口产园REIT份额，能够持续享（xiǎng）受份额增值和收（shōu）益分（fèn）红，截至2023年4月底（dǐ），蛇口产园REIT二级市场（chǎng）增值达12.90%，合计分派超1.38亿元，招（zhāo）商（shāng）蛇口获得超4400万元分（fèn）红。 

实践与理（lǐ）论（lùn）并重，不断提（tí）高REITs专（zhuān）业赋能。集团积（jī）极参（cān）与政策制定（dìng），借鉴招（zhāo）商局商业（yè）房托在香港REITs市场的实践经（jīng）验，发挥（huī）招商证券研究所对全球REITs市（shì）场的（de）研究（jiū）优势，及时向有（yǒu）关监管机构提供参考资料、反（fǎn）馈意见建议（yì），为推动公（gōng）募REITs指（zhǐ）引及扩（kuò）募规则等政策出台贡献力（lì）量（liàng）。加强总（zǒng）结反（fǎn）思，会同清华（huá）五（wǔ）道（dào）口不动产中（zhōng）心（xīn），组织所属招（zhāo）商蛇口、博时基金、招商证券（quàn）及（jí）蛇口产（chǎn）园REIT有关中介（jiè）机（jī）构团队等，共同编撰（zhuàn）《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》，全面总结我国公募REITs的发展历（lì）程，详细介（jiè）绍（shào）实操环节（jiē）经验做法，并就进一（yī）步完（wán）善公（gōng）募REITs体系、促进市场繁荣（róng）、构建新发展格局等提出政策建议。 

推进公募REITs上市的（de）主要体会 

通（tōng）过战略部署落（luò）地及实操经验积累，在如何发挥公募REITs功能作用、助力企（qǐ）业转型发展上，招商局（jú）集团有以下三方面体会。

抢（qiǎng）抓有利（lì）时机（jī），加快研究推（tuī）动。我国（guó）公募REITs市场已初步（bù）形成一定规模效应（yīng）和示（shì）范效应，发展势头较好，中央企业应（yīng）结（jié）合实（shí）际，把握好公募REITs迈（mài）向常态化发行的市（shì）场机遇。一是深（shēn）化对公募REITs功能作用的理解认（rèn）识，进一步明确公募REITs在构建基础设施领域（yù）业务新模式、促进投融资循环（huán）和业务闭环上的重要意义。二是（shì）站在落实（shí）国家战略、助力集团转型发展的高度，研究制定公募REITs上市（shì）规划（huá），将公募（mù）REITs植入企业发展模式，作为转型升级的重要抓手（shǒu）。三（sān）是（shì）选取合规、优（yōu）质（zhì）资产搭建公募REITs上市平台，盘活存量资产，扩大有效（xiào）投资，推动集团在构建现代化基础（chǔ）设施体（tǐ）系中发挥更大作用。 

优化（huà）组织体系（xì），强化能力建设。中央企（qǐ）业普（pǔ）遍存（cún）在规模体量大、业（yè）务条线多、资（zī）产较为分（fèn）散的特点，应加（jiā）强内部组织架（jià）构优化和运营（yíng）能力建设，推动公募REITs在实现（xiàn）投融资高效循环上更好发（fā）挥作用。一是根（gēn）据不同种类的（de）资产特性（xìng），搭建以总部为核心、各业务条线具备自主性、各（gè）区域资产具备灵活性的组织（zhī）体系，实现（xiàn）发展战略统一化、业（yè）务条线专（zhuān）业化、资产管（guǎn）理品牌化、区域管理特色化。二是针对不同资产（chǎn）类型，培育独立（lì）、专业（yè）的轻资产（chǎn）运营团队（duì），推动轻资（zī）产运营独立（lì）化（huà）、专业化、品牌化（huà），在资产（chǎn）的培（péi）育、孵化、成熟（shú）、退出等环节实现提（tí）质（zhì）增（zēng）效（xiào），为（wéi）集团创（chuàng）造更多价（jià）值，同（tóng）时还可探索轻（qīng）资（zī）产运营公司（sī）独（dú）立上市的可（kě）能性。 

做好前（qián）期准备，提高（gāo）工作效（xiào）率（lǜ）。公募REITs作为资产上市（shì）且后续持（chí）续运营的平台，涉及资产合法合规性完善、资产重组、“股+债”架构搭建、上市后资产运营（yíng）等相关工作。实践中企业如过于依（yī）赖集（jí）团统一管理模式、未能（néng）实现所持资产的相对独立（lì），则上（shàng）述工作可（kě）能耗（hào）费较长（zhǎng）时间，并增加沟通成（chéng）本。为提高公募REITs发（fā）行效率（lǜ），企业可（kě）做（zuò）好以下（xià）准备工作。一是在项目开发（fā）或收购阶段加强对基（jī）础（chǔ）设施资产（chǎn）合法（fǎ）合规性的重视，提高相关资质（zhì）和手续（xù）的完备程度。二（èr）是有序做好资产及（jí）运营管理（lǐ）人员独立性的建（jiàn）设，更好保证运（yùn）营管理的（de）连续性和（hé）稳定性（xìng）。三是（shì）适（shì）度搭建项（xiàng）目公司杠杆，以较（jiào）低资金占用完成项（xiàng）目投资建设，并为公（gōng）募REITs搭建“股+债”架构、形（xíng）成（chéng）税（shuì）盾（dùn）合理避税奠定基础。 

下（xià）一（yī）步工作打算 

持续提升存（cún）量资（zī）产经营能力（lì）。严（yán）格按照（zhào）公（gōng）募REITs发行要求，做好资产梳（shū）理、资产（chǎn）整合、重新定位、改造（zào）提升等存（cún）量（liàng）资产经营各环节工（gōng）作，通过公募REITs提升市场（chǎng）回报（bào）水平（píng），保障投资人权益。 

持（chí）续打造多元资产上市平（píng）台。依托监管部门（mén）鼓（gǔ）励REITs发行上市的利好（hǎo）政策（cè），推进高速公路、仓储物（wù）流、消费基础设施和保障性租赁（lìn）住房资产的公募REITs上市，持续（xù）探索（suǒ）港口等类型资产的境内（nèi）公募REITs平台搭建。同时（shí），进一步打通资产从培育到上市的全（quán）链条，实现“投（tóu）—建—融（róng）—管—退”闭环，深度挖掘（jué）资（zī）本市场价值，更好助（zhù）力我国公募REITs市场繁（fán）荣发展。

树立（lì）轻资产运营品牌。借助公募REITs公（gōng）开上市属性，着力打造旗下各板（bǎn）块资产（chǎn）运营主体平台，完善资产运营主（zhǔ）体对（duì）外输出运营管（guǎn）理的路径与能力，进（jìn）一（yī）步增（zēng）厚集（jí）团轻资产运营管理收（shōu）益，拓展集团（tuán）资产（chǎn）管理（lǐ）规（guī）模。